Die Highlights nach 100 Beiträgen, das ist das Thema des heutigen Blog. Deshalb ist der 100. Beitrag eine Zusammenfassung mit den Highlights aller Episoden und daher auch ganz besonders. Über so viele Themen durfte ich schon berichten und konnte viel aus meiner Praxis euch mit auf den Weg geben. Ganz viele Fragen, die von euch kommen, bilden die Schwerpunkte. Diese Highlights werden wir heute noch einmal aufgreifen.
1.Auswahl der richtigen Idee
Das erste Thema ist die Auswahl der richtigen Idee. Die Auswahl der richtigen Idee beginnt sehr, früh in einem Immobilienentwicklungsprozess. Es geht sozusagen um die Idee eines Immobilieninvestors oder von dir als Bauherr. Vielleicht hast du eine Immobilie oder dein Unternehmen hat den Bedarf zu wachsen. Allenfalls gibt es einen alten Standort, der brach liegt, der entwickelt werden könnte oder du hast ein Grundstück, das du gerne kaufen würdest oder das dir schon gehört. Und dann kommt die Idee, die Motivation mit dieser Immobilie könnte man mehr machen. Dann ist es wichtig, die richtige Idee auszuwählen.
Was ist der Nutzen der Immobilie?
Es gibt mehrere Punkte, die du wirklich kennen musst. Das eine ist der tatsächliche Bedarf deines Unternehmens oder deiner Organisation, den du genau eingrenzen kannst, indem du fragst: Warum machst du etwas? Warum soll diese Eigenschaft verändert werden? Welchen Nutzen hast du davon? Und dieser Nutzen, der kann mehrdeutig sein und liegt meistens etwas tiefer vergraben. Wenn man da bei privaten Kunden bohrt, kann das nicht nur ein finanzielles Thema sein, das kann ein staatliches sein, es kann ein Symbol sein oder aber auch der Wunsch, die Immobilie an die Nachkommen weiterzugeben usw. Das Ganze ist einfach viel grösser und vielfältiger, als man am Anfang denkt.
Es ist wichtig die Möglichkeiten zu erkennen, welche die Immobilie bietet. Dann wird sich auch wieder dieser Fächer öffnen um die Anforderungen zu formulieren. Du als Privatperson oder Institution bist nicht derjenige, welcher dann bestimmt, sondern du hast auch wieder Kunden. Das können interne oder externe Kunden als Mieter sein oder du kannst das Objekt verkaufen. Das heisst, du musst auch immer für die Kunden der Kunden deiner Kunden überlegen. Wie macht man das?
Markttrends analysieren
Der Markttrend muss analysiert werden. Man muss ein bisschen die Nachfrage kennen und auch den zukünftigen Markttrend und das Potential der Immobilie wissen. Denn die Entwicklung von Immobilien dauert zwei, vier, fünf oder im schlimmsten Fall bis zehn Jahre. Wenn die Immobilie in Betrieb geht, sie übergeben oder verkauft werden kann, muss man den Trend so gut wie möglich erhalten, damit man natürlich einen möglichst schnellen Verkauf generieren kann und nicht einen hohen Leerstand hat.
Wettbewerbsanalyse
Der zweite Punkt ist die Wettbewerbsanalyse. Deine Idee, deine Immobilie kann noch so gut sein, aber wenn gegenüber oder in der gleichen Stadt oder in der gleichen Branche auch ein ähnliches Produkt gestartet wird, dann kann das ein Problem für dich sein. Deshalb muss man auch die Konkurrenz ständig im Auge behalten.
Zukunftsperspektiven
Und als letztes ist die Zukunftsperspektive zu berücksichtigen. Hier spreche ich von Trends, die wichtig sind, wie Technologien von Gebäuden, aber auch von Materialien, das ganze Thema Ressourcen, Nachhaltigkeit oder Kreislaufwirtschaft. All diese Punkte sind zu berücksichtigen und mitzunehmen, damit ein Immobilienprojekt auch zukunftsfähig ist.
2.Kundenbedürfnisse
Das Thema der Kundenbedürfnisse ist auch ein Schwerpunkt der Blogbeiträge. Es geht um die Kunden des Kunden. Man muss die Bedürfnisse ermitteln, Kundenbefragungen durchführen und sich auch auf deren Ansätze konzentrieren. Bei all den Wünschen muss man plausibilisieren, was hat tatsächlich einen Nutzen und was ist auch salon- oder mehrheitsfähig. Aber man muss diese Kundenbedürfnisse verstehen und dann natürlich in eine Sprache übersetzen, dass sie auch von den Planern und von der Realisierung umgesetzt werden können.
3.Planungsstart
Das Thema zum Planungsstart wird auch häufig in unseren Beiträgen gesucht. Auch da ist es wichtig, dass man einen genauen Zeitplan hat.
Zeitplan
Es ist leider noch nicht ganz so verbreitet, dass man auch die Planung ganz genau planen muss. Wir sprechen hier von Planung der Planung. Hier wird wirklich jeder Prozess, jeder Planungsschritt berücksichtigt. Es kommen die Abhängigkeiten hinzu, wie was einfach der Planer mit dem Architekten austauscht, wann der Bauphysiker mit einbezogen wird, sowie wann geht man zu den Behörden und wann informiert man die Nachbarn? Ein echter Plan für die Planung, damit alles glatt läuft.
Teammanagement
Der zweite Punkt ist ein effektives Teammanagement, d.h. die Menschen, die an so einem Projekt arbeiten, sind die Erfolgsfaktoren. Es ist wichtig, dass das Klima stimmt. Wenn jemand nicht leistungsfähig ist, muss man die Notbremse ziehen. Dieses Teammitglied muss ausgetauscht werden, damit das Team an sich performen kann. Das klingt ganz einfach und es ist nicht so gedacht, dass man hier happy ist und Kaffeekränzchen macht. Nein, ganz und gar nicht. Es geht darum einen guten Spirit zu haben, dass sich die Leute aufeinander verlassen können, dann gibt es viel weniger Reibungsverluste. Wenn man Themen, Probleme proaktiv angehen kann und gut vorbereitet ist, kann man auch schnell und effizient Entscheidungen oder Lösungen im Team suchen. Und wenn man diesen effektiven Teamgeist, dieses Teammanagement aktiv macht, dann hat man wirklich Erfolgschancen, ein tolles Projekt hinzubekommen.
Ressourcenoptimierung
Und der dritte entscheidende Faktor ist, dass man schon in der Planung die Ressourcenoptimierung mit einplant. Von den Baumaterialien, aber auch von den Menschen auf der Baustelle, den Prozessen und Abläufen müssen die Ressourcen miteinbezogen werden.
4.Wirtschaftlichkeit
Dann ist ein weiteres Highlight, das bei uns immer wieder hervorsticht, die Wirtschaftlichkeit. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist eines der wichtigsten Instrumente für dich als Bauherr, dabei geht es um die Kosten: Aufwand und Ertrag. Entweder du senkst die Kosten oder erhöhst die Erträge, das sind die Möglichkeiten. Das klingt einfach und primitiv, ist es natürlich nicht. Hier ist ein grosses Engagement erforderlich, damit nicht auf Kosten der Qualität oder des Anschaffungspreises oder der Vermittelbarkeit gespart wird. Deshalb braucht es auch hier diesen Entwicklungsprozess. Was aber auch Themen sind, die man mitnehmen muss, wie sieht der Mehrwert, das Potenzial und die langfristige Rentabilität eines Projektes aus. Darum ist es auch wichtig, die Betriebskosten und die Instandhaltungskosten zu kalkulieren, denn die sind genauso wichtig wie die Erstellungskosten, um ein Gebäude im Betrieb effizient betreiben zu können.
5.Finanzierung
Kommen wir zum nächsten Kapitel, die Finanzierung. Die Banken bieten gute Lösungen an. Es gibt aber auch Möglichkeiten über Bankkredite, Investoren oder Crowdfunding eine gute Finanzierung zu erhalten. Diese drei Varianten tauchen bei uns immer wieder auf. Wir haben sie in ganz vielen Beiträgen behandelt. Aber ich möchte sie an dieser Stelle noch einmal deutlich erwähnen. In unseren Beiträgen Bank, Kredite und Finanzierungen findest du Tipps, wie man eine Finanzierung abschliesst und wie man sie in mehrere Schritte aufteilt, damit man als Bauherr und Immobilieninvestor wirklich eine gute und solide Finanzierung bekommt. Investoren sind auch immer auf der Suche nach guten Projekten. Coole Investments mit Investoren sind Möglichkeiten, die gut funktionieren. Aber auch Crowdfunding Plattformen bieten nicht nur für Standardprojekte, einen guten Impact und Finanzierung.
6.Partnerwahl
Dann ein weiterer Punkt ist die Partnerwahl. Diese ist ganz entscheidend und da ist in zweiter Priorität wichtig, welches Firmenlogo draufsteht. In erster Priorität ist wichtig, wer dein Projektleiter oder wer dein Mitarbeiter im Team ist. Es ist entscheidend, welche Personen im Team arbeiten. Neben der Kompetenz und der Erfahrung, die man mitbringen muss, ist einfach auch auf die Verlässlichkeit und das gegenseitige Vertrauen, das man aufbaut, wenn man neue Teammitglieder hat zu achten. Es braucht eine gewisse Zeit, bis man sich kennt und weiss wie man tickt, bis man Vertrauen aufbauen kann. Man muss als Team diese gemeinsame Vision entwickeln, welche im besten Fall das Ziel des Bauherrn ist. Und das muss man formulieren und immer wieder schärfen, weil man dadurch sehr viele Umwege, Fehlplanungen, Mehrkosten vermeiden kann, je genauer das Ziel definiert ist.
7.Phasenweises Vorgehen
Auch ein bevorzugtes Thema, was uns nach diesen 100 Beiträgen aufgefallen ist, ist das Phasenweise Vorgehen. Dieses Phasenweise Vorgehen ist ganz entscheidend, denn es braucht solche «Blöcke». Wenn man an die SIA denkt sind dies: Vorprojekt, Bauprojekt, Baueingabe, Submission etc. Es ist wichtig, in Phasen zu denken. Man macht diese Phasen, entwickelt ein Projekt und dann muss man Zeit haben, diese Phase zu überprüfen, zu koordinieren und bewusst wieder auszulösen. Wir sprechen bei dieser Vorgehensweise von der Planung, von der Umsetzung oder auch von der Überprüfung. Und alle drei Punkte muss man als Bauherr auf den Weg bringen bzw. müssen wir als Bauherrenvertreter aktiv steuern. Es geht immer um die Planung, die Realisierung und übergeordnet um beide Prozesse, die Kontrolle der Planung und der Realisierung. Hier sprechen wir dann vom PQM, vom Projekt- und Qualitätsmanagement und QS, die Qualitätssicherung in der Realisierung. Und diese beiden Bausteine müssen über beide Phasen geprüft, installiert und auch konsequent gelebt werden. Dann ist es möglich, mit diesem phasenweisen Vorgehen wirklich Erfolg zu haben.
8.Aktenprüfung
Ein weiteres Thema ist Aktenprüfung. Alle Dokumente in einem Projekt müssen kongruent sein, d.h. die gleichen Inhalte haben. Denn so lassen sich Fehler in der Realisierung, sowie Probleme bei den Kosten und auch Terminen am besten vermeiden. Diese Akten müssen den öffentlich- und privatrechtlichen Vorgaben entsprechen. Es muss einen Standardvertrag geben und dann packt man diese Akten alle in einen kongruenten Vertrag, am besten in absoluter Transparenz gegenüber allen Beteiligten. Denn nur so kann man sicherstellen, dass alle die richtigen und notwendigen Informationen haben. So schafft man dann ein wirklich gutes Konstrukt, damit man auch so führen und leben kann.
9.Rechtliche Aspekte
Weiter auch sehr populär sind die rechtlichen Aspekte. Das heisst auf der einen Seite der Kauf der Immobilie, dabei kann auch sehr viel schiefgehen.
Standortprüfung
Wir haben gerade wieder einen Kunden, den wir betreuen, der eine Liegenschaft gekauft hat und jetzt merkt, dass Probleme bei Brandschutzthemen, Altlasten aufgetaucht sind und dass die Treppen nicht den Normen der Absturzsicherung entsprechen. Also wirklich der Horror, was diese Person jetzt in eine Liegenschaft investieren muss, nur weil sie beim Kauf diese Objektprüfung nicht sauber gemacht hat. Deshalb, wenn du ein Projekt startest, schau genau hin, lass dich beraten, nicht nur rechtlich, sondern auch fachlich, was du da kaufst. Die Standortprüfung ist ganz entscheidend.
Kaufverträge
Es gibt verschiedene Arten eine Liegenschaft zu erwerben, diverse Möglichkeiten von Kaufverträgen, wie z.B. Vorkaufsrechte, Baurechtsverträge usw. Da muss man sich auch beraten lassen. In unseren Folgen haben wir jede dieser Formen behandelt. Wenn du dich also weiter dafür interessierst, dann such nach den Stichworten und du wirst auch hier einige Beiträge finden, die dir das Thema Recht und Verträge näher bringen.
Haftungsrisiken minimieren
Dann ein ganz spannendes Thema, die Haftungsrisiken minimieren. Auch hier haben wir Beiträge erstellt, wie du dieses Haftungsrisiko minimieren kannst und welche Themen du in der Submission und dann halt auch bei der Mängelbehebung einfordern solltest.
10.Mängelbehebung
Damit kommen wir zum letzten Schwerpunkt dieser 100 Beiträge. Ein ganz starkes Highlight sind auch die Mängelbebungen. Ich glaube, das liegt einfach daran, dass noch sehr viel falsch gebaut wird. Es gibt ganz viele Bauherren und Immobilieninvestoren, die ganz viele Mängel haben, die sich grün und blau ärgern und die einfach mit den falschen Partnern, mit den falschen oder gar keinen Prozessen ins Rennen gegangen sind und geglaubt haben, dass man eine Immobilienentwicklung wie ein fertiges Auto kaufen kann.
Und diejenigen, welche jetzt alle 100 Beiträge gehört oder gelesen haben, wissen, genau das ist meine bzw. unsere Mission als Bauherrenvertreter. Wir klären euch proaktiv auf, worauf ihr achten müsst, geben euch dieses Know How mit, damit nicht so viel Mist draussen passiert. Damit komme ich zurück zum Mängelmanagement. Es geht um regelmässige Inspektionen, um ein effektives Projektmanagement, wie ich es vorhin beschrieben habe, und um eine aktive Zusammenarbeit.
Das war der Highlight Beitrag für heute. Du hast gemerkt, in diesen 100 Beiträgen stecken sehr viel Emotionen, Know-how und auch Freude für dich, für deine Arbeitskolleginnen und -kollegen. Teile doch dieses Wissen, damit wir genau diese Probleme, die in diesem Jahrhundert einfach nicht mehr notwendig wären, nach aussen tragen. Du kannst diese Beiträge gerne teilen und wenn du Themen, Anliegen oder Fragen hast, dann stehe ich dir natürlich immer gerne zur Verfügung. Wir freuen uns immer sehr über diese grossen Rückmeldungen und Resonanzen, die wir bekommen. Denn so können wir auch unsere Themen verfeinern und dir genau das liefern, was dir im Alltag weiterhilft.
