Wieso sind Bauversicherungen dein entscheidender Schutzschild für dein Projekt und welche Versicherungen gibt es? Das ist das Thema zum heutigen Blogbeitrag. Nach diesem Beitrag weisst du als Bauherr oder Immobilieninvestor, was wichtig ist im Bereich Bauversicherung. Als Experte steht mir heute Sebastian Schimurda, Inhaber von AIC Swiss, zur Seite.
Interview mit Sebastian Schimurda
Hallo und herzlich Willkommen Sebastian, schön dass du als Profi in dem Gebiet, hier dein Wissen mit uns teilst. Kommen wir bereits zur ersten Frage. Welche Bauversicherungen brauche ich als Bauherr eigentlich?
Vielen Dank Sven. Bauversicherungen sind nur ein Teil des Riskmanagements für Bauprojekte. Zusätzlich braucht es fundierte Planer- und Werkverträge, die Beauftragung eines Bauherrenvertreters ist auch sehr zu empfehlen, sowie die Wahl der Vergabe, ob GP, GU TU oder Einzeln. Eine Bauherrenhaftpflicht- und Bauwesenversicherung müssen mind. abgeschlossen werden. Je nach Kanton ist die Bauzeitversicherung nicht zu vergessen, denn in den nicht GUSTAVO Kantonen, muss diese privat abgeschlossen werden. Als Ergänzung kann eine Bauherrenrechtschutzversicherung sinnvoll sein, sollte diese nicht bereits im Privat- oder Betriebsrechtschutz eingeschlossen sein. Um eine Altlastendeckung zu erhalten ist eine Umweltschadendeckung sinnvoll und je nach Bauprojekt und Bauvolumen, empfiehlt sich der Abschluss einer Bauplatzversicherung. Anzahlungs-, Bieter- und Erfüllungsgarantie resp. Bürgschaften können sehr wichtige Instrumente sein, um sein Risiko zu limitieren, wobei diese Garantien vom Auftragnehmer abzuschliessen sind und vorher im Planer- und Werkvertrag verpflichtend eingeschossen werden. Man sollte als Bauherr nicht nur auf die Bauversicherungen achten, die man selbst abschliessen sollte oder muss, sondern man sollte auch darauf achten, dass meine Auftragnehmer ausreichend versichert sind. Schliesslich will man sich darauf verlassen, dass Bspw. bei einem Planungs- oder Ausführungsfehler auch der Versicherer meines Auftragnehmers meinen Anspruch und Forderung übernimmt.
Jetzt wissen wir, welche Bauversicherungen wir als Bauherr abschliessen sollen oder müssen. Aber wie kann man als Bauherr sicherstellen, dass die Auftragnehmer ausreichend versichert sind?
Wir empfehlen je nach Grösse des Bauprojekts den Abschluss einer Bauplatzversicherung, damit könnte man sich als Bauherr alle vorhergenannten Punkt sparen und hätte zudem die beste Versicherungskonstellation, wenn die Bauplatzversicherung Deckung ab dem ersten Schadenfranken übernimmt. Das ist das optimalste was du als Bauherr machen kannst. Wenn dies aber nicht der Fall ist, dann fängt das Riskmanagement schon früh bei der Planung an. Die Planer- und Werkverträge definieren die Versicherungsanforderung, d.h. die Höhe der Versicherungssumme, die Verpflichtung eine separate Objekthaftpflichtversicherung nur für dieses Projekt abzuschliessen und die Haftpflichtversicherung der Auftragnehmer müssen nach VVG 2022 abgeschlossen sein (direktes Forderungsrecht). Verpflichte deine Auftragnehmer, dass diese jährlich eine Versicherungsbestätigung einreichen. Diese ist aber nur dann wirklich aussagekräftig, wenn der Versicherer die Deckung bestätigt und nicht das Vorhandensein der Police. Der Versicherer muss bestätigen, dass die volle Versicherungssumme für das laufende Versicherungsjahr zur Verfügung steht.
Kannst du uns nochmals die einzelnen Versicherungen erläutern und den Unterschied zwischen diesen, z.B. einer Bauwesenversicherung und einer Bauplatzversicherung näherbringen?
Als erstes gibt es die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Du als Bauherr haftest kausal für Schäden, die durch die beauftragen Bauarbeiten Dritten, wie z.B. deinen Nachbarn oder Passanten entstehen, wie z.B. wenn durch Aushubarbeiten Risse in der Wand des Nachbargebäudes entstehen. Ohne eine Bauherrenhaftpflichtversicherung muss der Bauherr diese Ansprüche ausnahmslos selbsttragen. Deshalb ist diese zwingend abzuschliessen. Eine Privathaftpflichtversicherung oder die Gebäudehaftpflicht kommt für solche Ansprüche nicht auf. Ich empfehle die Bauherrenhaftpflichtversicherung schon sehr früh abzuschliessen, d.h. sobald die ersten Tätigkeiten auf dem Grundstück verübt werden, sollte die Police bereits bestehen. Die Prämie dafür ist immer die gleiche, auch wenn die Versicherung schon zwei Monate früher oder noch länger abgeschlossen wurde.
Weiter ist die Bauwesenversicherung ein Muss. Diese ist eine Art Vollkaskoversicherung für dein Bauprojekt. Sie versichert plötzlich eintretende Schäden am Baumaterial, Geräten und an der errichteten Bausubstanz. Auch eine bestehende Bausubstanz, auf der aufgebaut wird, ist damit versichert, es muss aber speziell in der Police erwähnt werden. Sie versichert allerdings keine Mängel, wie Verfärbung, Risse oder Planungsfehler deiner Architekten und Ingenieure. Versichert ist zudem je nach Kanton Feuer, Elementar, Wasser, Einbruch und Diebstähle, Glasschäden und Ertragsausfälle, sowie Mehrkosten.
Die Bauherrenrechtschutz versichert Streitigkeiten mit Lieferanten und Auftragnehmern generell, die eine Tätigkeit oder Leistung für das Bauprojekt erbringen. Achte darauf, dass deine Bauherrenrechtschutz nicht nur Streitigkeiten nach Baufertigstellung versichert, wie Mängelstreitigkeiten, sondern auch Streitigkeiten während und vor der Bauphase.
Die Umweltschadendeckung versichert Umweltschäden und -beeinträchtigungen an Flora und Fauna sowie Personen- und Sachschäden durch bspw. das unsachgemässe Entsorgen von Bodenbelastungen oder durch Auslaufen von Öl oder Diesel von Baufahrzeugen, um nur einige Beispiele zu nennen. ACHTUNG jede Berufshaftpflichtversicherung, ob Bauherrenhaftpflicht oder Betriebshaftpflicht hat eine Umweltschadendeckung, allerdings sind die wichtigsten Schäden ausgeschlossen. Diese Deckung wird speziell abgeschlossen.
Die Bauplatzversicherung kann man sich wie eine Käseglocke vorstellen, die man über das ganze Bauprojekt stülpt. Bei dieser werden die Bauherrenhaftpflicht, die Bauwesenversicherung, die Betriebshaftpflichtversicherung der Lieferanten, Monteure und Gewerke, sowie die Berufshaftpflicht der Planer in einer Versicherungspolice vereint. Sie kann auch die Werkgarantie, Besucherunfall und Ertragsausfalldeckung umfassen. Diese Bauversicherung bietet viele Vorteile.
Ein grosser Vorteil ist, dass du i.d.R. nur ein Versicherer für das gesamte Projekt hast und damit im Schadenfall keine Streitigkeiten welche Versicherung den Schadenfall nun zahlen muss. Weiter wird dir die Versicherungssumme wird für das Projekt garantiert und der Bauherr hat die Sicherheit, dass seine Ansprüche gedeckt sind. Die Bauplatzversicherung bietet eine einfachere Abwicklung, sowie einen einheitlichen Versicherungsschutz für das gesamte Projekt und für alle, die am Bau beteiligt sind. Dies sind nur einige der Vorteile.
Gibt es bei den Bauplatzversicherungen eine Faustformel, bei welchen Projekten sich diese auch wirtschaftlich rentiert?
Der Versicherungsmarkt momentan fängt an ab 15 Mio. Bauvolumen erste Angebote abzugeben. Jedoch aus finanzieller Hinsicht lohnt sich die Bauplatzversicherung fast immer. Es gibt komplexe Bauvorhaben, wie industrielle Anlagen usw., bei denen könnte es sein, dass die Bauplatzversicherung, die individuell kalkuliert wird, im Gegensatz zu einem Haftpflichtvertrag etwas teurer ist. Aber man muss es so betrachten, die Prämien, welche ich als Bauherr für eine Bauplatzversicherung bezahle, die zahlt jeder Akteur sowieso in seinem laufenden Stammvertrag. Deshalb bin ich der Meinung, dass die Bauplatzversicherung für mehr oder weniger risikoarme Bauprojekte im Gewerbe-, wie auch im Wohnungsbau absolut finanziell lohnenswert und risikotechnisch die beste Lösung ist.
Also wenn man sich voll und ganz absichern möchte, ist die Bauplatzversicherung das beste Schutzschild. Was aber sind die häufigsten Fehler, die beim Abschluss einer Versicherung gemacht werden?
Oftmals wird die Frage nach der Versicherung nicht priorisiert behandelt, was auch verständlich ist. Versicherungen und vor allem Bauversicherungen sind sehr komplex und teilweise intransparent. Wenn der Bauherr nur einmal in seinem Leben baut, dann hat er mit diesen Versicherungen nur einmal in seinem Leben zutun und kann die Unterschiede der verschiedenen Anbieter kaum unterscheiden. Es wird häufig nur nach der Höhe der Prämie entschieden, in der Hoffnung das alles drin ist was man braucht. Hier passieren die häufigsten Fehler, das falsche Produkt, die falschen Versicherungsbausteine, der falsche Anbieter, Deckungen vergessen oder sie werden gar nicht angeboten. Für einen Bauherren ein echter Dschungel, selbst Versicherungsberater, die wenig Berührung mit Bauversicherungen haben tun sich schwer.
Ein sehr komplexes Thema also. Was empfiehlst du Bauherren im Umgang mit Risiken eines Bauprojekts?
Die Frage ist sehr umfassend, ich versuche die wichtigsten Punkte zusammenzustellen.
- Eine gute Vorbereitung ist wie so oft im Leben Alles.
- Beginne frühzeitig mit dem Riskmanagement. Suche nicht erst einen Monat vor Baubeginneine Versicherungslösung, denn oftmals sind dann Verträge (mit Architekten und Gewerken) bereits abgeschlossen und man kann kaum noch alternative Versicherungsstrategien prüfen.
- Lass dich frühzeitig beraten, wie man dein Bauprojekt versichern kann. Bereits in der Planungsphase macht es Sinn sich einmal mit einem Experten auszutauschen.
- Nimm deinen wichtigsten Auftragnehmer mit ins Boot und stell ihm deine Versicherungsstrategie vor. Wir machen regelmässig solche Meetings mit Bauherrn und seinen Auftragnehmern, das schafft Transparenz und Vertrauen.
- Private Bauherren die einmal oder zweimal bauen sollte sich einen professionellen Bauherrenvertreter suchen. Die anfänglichen Mehrkosten für einen solchen Experten zahlen sich langfristig in der Vermeidung von Fehlern und unnötigen Zeitverzögerungen aus.
- Bauherren sollten sich Gedanken machen, wie sie beauftragen wollen, alles Einzeln, mit einem GP und GU oder TU. Alle Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.
- Bevor Werk- und Planer- oder TU Verträge unterzeichnet werden, sollte klar sein wie das Projekt als Ganzes versichert wird. Das ist entscheidend, damit in den Verträgen die Anforderungen an die Versicherung des Beauftragten (wenn keine Bauplatzversicherung angeschlossen wird) und allfällige Beteiligungen an den Versicherungslösungen klar geregelt sind. Denn sind Verträge unterzeichnet, kann es schwer werden diese nochmals nachzuverhandeln.
- Schliesse alle Versicherungen immer auf deinen Namen ab. Bis Ende 2021 Erlosch jeder Versicherungsvertrag, wenn der Versicherungsnehmer Konkurs ging. Seit 2022 ist dieser Artikel etwas abgeschwächt, aber im Falle eines Konkurses des Versicherungsnehmers (TU hat die Police abgeschlossen) fällt die Police zur Weiterführung an die Konkursverwaltung.
- Sollte es nicht möglich sein eine allumfassende Bauplatzversicherung abzuschliessen, so verpflichte deine Auftragnehmer vertraglich (in den Planer- und Werkverträgen) dazu eine Haftpflichtversicherung nachzuweisen die nach dem neuen VVG Fassung 2022 geschlossen ist. Damit hast du gegenüber dem Versicherer ein direktes Forderungsrecht hinsichtlich deiner Schadenersatzansprüche.
Das sind alles sehr wertvolle Tipps, welche ich euch als Bauherren wärmstens ans Herz lege. AIC hat kürzlich eine neue Plattform lanciert, welche den Abschluss einer Bauversicherung wesentlich erleichtert. Erzähl uns mehr davon.
Dadurch, dass wir von AIC uns auf das Thema Immobilien, Architektur und Bauen spezialisiert haben, haben wir festgestellt dass der Bereich Bauversicherung sehr komplex für den Bauherrn. Daraufhin haben wir uns Gedankten gemacht, wie wir Bauversicherungen möglichst transparent, aber schnell und trotzdem in einer hohen Qualität dem Bauherren anbieten und abwickeln können. Mit unserer Plattform haben wir die Möglichkeit ein Bauprojekt bis ca. 15 Mio. in weniger als 90 Sekunden vollständig digital zu versichern. Und dies in einer hochstehenden Qualität, mit hervorragenden Leistungen, welche wir mit dem Versicherungsträger verhandelt haben. Wir bieten aber auch für die Bauherren, welche nicht nur eine Offerte haben möchten, eine digitale Ausschreibung an und unsere Plattform begleitet diese um die entsprechenden Offerten zu bekommen. Diese werden direkt verglichen und ich als Bauherr sehe wo die effektiven Unterschiede liegen und nicht nur der reine Preisvergleich.
Auch wir dürfen diese Plattform nutzen und sind sehr begeistert davon. Sie ist ein schnelles und transparentes Tool, was auch uns Bauherrenvertreter, offen gesagt bei nicht gerade unserem Lieblingsthema, Bauversicherungen, wertvoll unterstützt.
Vielen Dank Sebastian für dieses tolle und aufschlussreiche Gespräch.
Ich hoffe, ich konnte dir eine gute Übersicht zum Thema Bauversicherungen geben. Falls es dir gefallen hat, hinterlasse mir doch egal auf welchem Portal eine Bewertung und Teile diesen Beitrag damit auch weitere Personen von diesem KnowHow profitieren können. Solltest du noch eine Frage zu einem anderen Thema haben, hinterlasse mir gerne ein Feedback in den Kommentaren, dann können wir gezielt auf deine Frage eingehen.
